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新年不冷中高端住宅獲批預售證炒熱京樓市預期

  新浪樂居訊(記者 劉乾超)新年和春節的雙重夾擊正逐漸拉低住宅成交量。克而瑞數據顯示，2014年1月前兩周，各級城市成交規模均較上月同期有所下滑，其中一線城市跌幅較大，達到23.32%，三線城市其次，跌幅為15.23%，二線城市相對穩定，跌幅也在一成以內。就在全國重要城市相繼懷疑樓市是否"馬上變冷"的時候，本周北京用中高端項目的預售證開閘給予瞭有力回擊。

  1月19日，北京市住建委一口氣連發四張新軍公教貸款率利最低銀行2016信貸年息房預售許可證，結束瞭2014年1月前18天預售證"交白卷"狀態。這其中，北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、紫辰院 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)兩住宅項目以7萬元/平方米左右的均價入市，正式宣告2013年北京調控重拳"4萬元限價令"解禁。專傢預測，隨著4萬元報價紅線消失，今年或將成為北京中高端項目的供需旺年。

  豪宅等來春天

  盡管新年過後北京樓市開盤量、成交量紛紛走低，但本周市建委網站房屋管理主頁的更新重新炒熱瞭人們的心理預期。1月19日，新建商品房可售房屋的查詢頁面自2013年12月27日後首次出現新項目--北京院子、紫辰院、中加·博悅獲批住宅預售許可證。此外，北京城建·徜徉集的商業立項也即將入市。

  北京院子、紫辰院同時獲批7萬元/平方米左右的售價。其中，北京院子274套房源取證，預售價6.3萬至8.7萬元/平方米，整體均價7.6萬元/平方米。紫辰院兩棟樓取證，預售價格6.7萬元/平方米。

  在中高端市場被卡位70餘天後，北京用兩個樓盤的銷售開閘拉開瞭新年序幕。兩個月前，北京住建委一度著手管控新房市場銷售，特別是對高價房源實施瞭預售資格審批收緊：每平米售價超過4萬元、漲價幅度超過10%的樓盤全部被暫停預售證發放。

  根據記者瞭解，2013年轟動市場的地王、泰禾旗下北京院子深受影響。該項目入市準備、蓄客充分，獨缺一紙預售證許可，受挫多次。

  除在1月成功拿到銷售資格，北京院子另一個值得關註的新聞點是其獲批價格遠低於市場預期。此前推廣中，該盤報價一般在10萬元/平方米左右，相比之下，本次預售價格每平米降低瞭1.3萬元至3.7萬元不等。

  新浪樂居調查發現，北京院子19日取證25棟樓，其中包含142套別墅，132套三居房源及復式產品。在預售價格6.3萬至8.7萬元/平方米的房源之中，不乏大量洋房產品，這實際上拉低瞭取證均價；另一方面，盡管開發商賣房意願強烈，但沒有一次性取證，售價較高的樓王產品不在此輪待銷行列。

  亞豪機構市場總監郭毅分析，不同項目地塊條件不同、企業內部情況不同，開發商做出的價格判斷並不一樣。

  "不少人士隻知其一不知其二。以北京院子為例，未來樓王入市，項目的整體均價並不低於市場預期。"

  中高端成交可期

  DTZ戴德梁行提供數據顯示，2013年第四季度，受"4萬元限價令"政策影響，北京高端住宅市場已經呈現量跌價漲。過去三個月，北京高端住宅成交面積23.9萬平方米，環比下降18.2%，同比下降37.7%；平均售價則升至5.2萬元/平方米，環比上漲4.4%，同比漲幅高達24.9%。

  隨著北京院子、紫辰院獲取預售證樹立的標桿意義逐漸擴散，市場上積壓的中高端房源很可能在未來一段時間批量進場。在克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬看來，不論高端樓盤采取何種營銷策略，今年的高端市場終歸會出現供需兩旺的情況。

  一位不願透露姓名的業內人士則在接受新浪樂居獨傢采訪時表示，中高端項目北京院子、紫辰院的高價獲批可以被認定為北京"4萬元限價令"解禁，但時間已經走到2014年，今年的樓市情況與2013年已經完全不一樣。

  "過去兩年出瞭很多地王，中赫搞定瞭萬柳，泰禾攻下瞭孫河，融創搶占瞭農展館，用前兩年的地王思路看待2014年的市場價格不客觀"。他補充，長期限定中高端樓盤進場不具備可行性，"樓市遊戲是一個活動的循環過程。需求充足，相關部門順水推舟符合邏輯。這個遊戲環環相扣，不能夠停下信用卡汽車貸款來。"

  這種觀點得到瞭北京中原地產市場研究部總監張大偉的認可。張大偉認為，4萬元限價令本身就是臨時政策，非市場化的行政管控不可能執行太長時間。另一方面，一般房企在年初資金比較緊張，今年信貸沒有明顯放松跡象，這種情況下，高端項目的入市積極性會比較高。"反而是剛需項目，因為利潤率比較低，所以大部分會選擇延後開盤，這影響瞭成交數據的展現。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/16542591893.shtml
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